菲律宾土地租赁延长至99年：利好虽落地，但这些红线要注意！

我在今年1月底写过一篇文章，当时菲律宾参议院通过《外国投资者租赁私人土地自由化法案》（SB2898），提出将外国人租赁土地的期限由75年延长至99年。

这项政策的动向当时就已引发市场关注。如今，9月3日，总统马科斯正式签署了《共和国法第12252号》（RA 12252），新政终于落地。

这对于正在寻找长期落地空间的中资企业而言，无疑是一个重要信号，但背后既有机会，也伴随着新的约束。

01  99年租地期限正式落地

菲律宾的土地制度长期以来是外资必须面对的核心议题。由于菲律宾禁止外国人直接拥有土地，租赁成为跨国企业落地的主要方式。过去的上限是50年+25年，总共75年。表面上这个期限并不算短，但对光伏、储能、电厂、工业园区等动辄几十年的项目来说，依然存在“到期后的不确定性”。尤其是在融资、抵押和代际运营层面，75年的约束让不少长期资本望而却步。

RA12252的正式签署，将期限直接延长至99年，相当于提供了一个接近“类所有权”的投资保障。这不仅仅是一个数字的延长，更是制度信号的升级。从区域比较看，越南的土地使用权最长70年，印尼为80年，泰国则更短。菲律宾一下子把期限拉到99年，等于在东南亚范围内占据了“最开放”的一端。结合近年来税制改革、营商便利化、签证松动等措施，可以看到菲政府确实在努力营造一个更稳定、长期的投资环境。

但政策落地并不是一味的放宽。RA12252在延长年限的同时，附加了更严格的合规机制：

1. 合同必须在不动产登记处备案，并在产权证上注明，才对第三方有效；

2. 土地的使用必须严格与批准项目一致，否则协议自动终止；

3. 若涉及国家关键基础设施，总统还保留缩短年限的裁量权。

换句话说，这是一个“宽进严管”的组合政策：表面看是延长，但实质上是用更长的期限换取更严的监管。

02  哪些产业能直接收益？制造、能源与物流

在这样的制度调整下，哪些行业最能受益？

 首先是制造业。近年来，中资企业在菲律宾设厂的意愿明显增强，从电子、半导体到建材、家电，稳定的土地租赁权是他们敢于投入整条生产链的前提。99年的租期消除了“扩产却担心用地不稳”的顾虑，为资本和配套企业同时落地提供了可能。

其次是新能源与基建。菲律宾正加快能源转型，光伏、风电、储能项目投资额大、回收期长，没有长期土地保障，项目就很难获得资本市场的认可。延长至99年后，这类项目几乎可以覆盖一个完整的生命周期，成为实质上的长期资产。同时，港口、道路、经济区等基建也因此具备更大的融资空间和规划弹性。

物流与仓储是第三个直接受益领域。跨境电商和制造业出海带来海量仓储需求，而菲律宾作为东南亚人口和市场中心，正成为区域仓储枢纽的重点。长期租赁意味着企业可以放心投资大型仓储中心，而不必担心几十年后的续租不确定性。

旅游和农业也被纳入政策适用范围，但条件更苛刻。法律要求旅游类投资的总额至少500万美元，且70%的资金必须在三年内到位。这类高门槛设计说明，政府希望吸引的是有实力的大规模项目，而不是零散的小型开发。

换句话说，新政既是开放窗口，也是投资者的筛选器：只有长期、规模化、能为经济带来实际贡献的企业，才能真正享受到“99年”的红利。

03  机遇与约束并存 合规才是关键

政策的另一面，是对违规的高压监管。RA12252明确规定：

1. 租赁合同如果未经登记，对第三方无效，这将直接影响融资、并购和抵押；

2. 土地用途一旦与批准项目不符，合同自动终止；

3. 合同若非法超期、超范围或转租不合规，将被认定无效，责任人可面临100万至1000万披索罚款，并处6个月至6年监禁。

与此同时，菲律宾投资委员会（BOI）和财政激励审查委员会（FIRB）被赋予监管权，若项目三年内未启动，承租方必须提供合理解释，否则可能失去租赁资格与相关优惠。甚至在涉及国家关键服务时，总统本人仍可缩短年限。

这一系列设计，清楚地划出了红线：政府要长期资本，但绝不允许投机囤地或低效利用。

对中资企业来说，这意味着机遇与风险并存。

优势在于，制造业、能源和物流的长期落地有了法律保障；但挑战在于，合规门槛和政策执行的连续性。

2028年大选后，政策是否延续仍是未知数，企业需要在合同中设计退出与调整机制，以应对潜在的不确定性。与此同时，项目必须确保按时推进，尤其是旅游和农业领域的资金到位要求，容不得拖延。

综合来看，RA 12252是一次“延长时间+提高责任”的改革。它确实打开了一个历史性的窗口期，但真正能否把握，关键取决于企业能否在机会与合规之间找到平衡。 

04  土地租赁企业最关心的问题

为了让企业更直观理解新政下的土地租赁操作，给大家整理了七个核心问题，并结合风险点和实操建议，汇总如下：

从75年到99年，菲律宾土地租赁新政不仅仅是一组数字的延长，更是一场制度性重构。它既为中资企业提供了难得的长期窗口，也设置了更高的合规门槛。企业若想真正享受政策红利，必须在土地备案、用途管理、投资进度和退出机制上提前做好准备。机会已经打开，但能否站稳，还要看谁能把“合规”当作护城河。